Zeytinlik ortakçılığa nasıl verilir? Sözleşmede neler yazmalı?

Kısa cevap: zeytinliği ortakçılığa vermek kanunda "ortakçılık" adıyla değil, Türk Borçlar Kanunu'nda ürüne katılmalı kira olarak düzenlenmiş bir sözleşmedir. Sözleşme sözlü de kurulabilir, ama iki nedenle yazılı yapılması gerekir: ürün payı yazılmazsa yerel âdete göre belirlenir ve bahçenin Çiftçi Kayıt Sistemi'ne (ÇKS) kaydı için muhtar onaylı kira sözleşmesi istenir.

Aşağıda kanunun ne dediğini, sözleşmeye mutlaka yazılması gereken maddeleri ve en sık anlaşmazlık çıkan noktaları sırayla ele alıyoruz.

Kanun ortakçılığı nasıl tanımlıyor?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 357'nci maddesi ürün kirasını, kiraya verenin ürün veren bir şeyin kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında kiracıya bıraktığı sözleşme olarak tanımlar. Aynı maddenin ikinci fıkrası ortakçılığın kanundaki adını verir:

t; Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir.

Yani zeytinliği sabit bir para karşılığında vermek de, ürünün belli bir payı karşılığında vermek de ürün kirasıdır. Fark yalnız bedelin biçimindedir. Halk arasındaki "yarıcılık" adı yarı yarıya bölüşümden gelir; ama kanun belirli bir oran koymaz. Oran bölgeye, bahçenin durumuna ve masrafı kimin üstlendiğine göre değişir ve yazılmamışsa tartışma yerel âdetin ne olduğu üzerinden yürür.

Ürün kirasına ilişkin özel hüküm yoksa, kira sözleşmesinin genel hükümleri uygulanır (m. 358).

Ne kadar yaygın?

Ölçülmüş bir ülke rakamı yok. Ege Üniversitesi'nin İzmir'de 64 zeytin üreticisiyle yaptığı ve 2014'te yayımlanan anket çalışmasında işletme arazilerinin %92,7'si mülk, %6,9'u ortakçılıkla ve yalnız %0,4'ü kira ile işleniyordu. Sabit kira neredeyse yok; zeytinlikte el değiştirme daha çok ortakçılıkla oluyor. Çalışmanın diğer bulgularını zeytin üreticisinin sorunları yazısında özetlemiştik.

Bunun anlaşılır bir nedeni var: zeytin var yılı ile yok yılı arasında sert dalgalanır. Sabit kirada yok yılının bütün riski işletende kalır. Ürün payında ise kötü yılda iki taraf birlikte kaybeder, iyi yılda birlikte kazanır.

Sözleşmeye yazılması gereken on madde

1. Bahçenin kimliği. Tapudaki ada ve parsel, alan ve ağaç sayısı. Kanun, sözleşme araç, gereç ya da başka eşya da içeriyorsa tarafların bunların değerini birlikte takdir edip iki nüsha tutanak düzenlemesini ister (m. 359). Ağaç sayısını, yaşını ve aşısız ağaçları da aynı tutanağa yazmak, sözleşme sonunda "ağaç eksik" tartışmasını önler.

2. Payın neyin payı olduğu. En sık anlaşmazlık buradan çıkar. Pay dane zeytin üzerinden mi, yağ üzerinden mi? Dane payında tartının nerede yapılacağı ve teslim yeri yazılmalı. Yağ payında ise sıkım ücretini kimin ödeyeceği ve randımanın nasıl belgeleneceği belirlenmeli. Yağ teslim alınırken kilo ile litrenin karıştığı yerleri bir kilo zeytinden kaç litre yağ çıkar yazısında, fabrikada istenecek belgeleri de sıkım yaptırırken dikkat edilecekler yazısında anlattık.

3. Masrafların bölüşümü. Kanun bakım borcunu kiracıya, yani ortakçıya yükler. Küçük onarımlar da onundur (m. 365). Kira süresinde zorunlu olan esaslı onarımlar ise kiraya verenin üzerindedir (m. 361). Gübre, ilaç, budama işçiliği, sulama suyu, hasat yevmiyesi ve nakliye için kanunda ayrı bir kural yoktur. Bu yüzden her kalemin kimde olduğu tek tek yazılmalıdır. Payın oranı da bu bölüşüme göre konuşulur.

4. Süre. Belirli süreli sözleşme süre bitince kendiliğinden sona erer. Taraflar sözleşmeyi örtülü olarak sürdürürse, aksi kararlaştırılmadıkça birer yıl için yenilenmiş sayılır (m. 367). Zeytinde bir yıllık sözleşme, ortakçıyı ya yalnız var yılına ya da yalnız yok yılına denk getirir. Bu yüzden en az iki hasat kapsayan bir süre mantıklıdır.

5. Budama ve işletme usulü. Ortakçı, kiraya verenin izni olmadan bahçenin işletme usulünü, etkisi kira bitiminden sonra da görülecek biçimde değiştiremez (m. 364). Ağır gençleştirme budaması, sulamaya geçiş ya da çeşit değiştirmek için aşılama bu türden işlerdir ve sözleşmede izne bağlanmalıdır. Ağaç sökmek ise ayrı bir konu: zeytinlik sahalarda bakanlık iznine tabidir ve sözleşmeyle ortakçıya bırakılamaz. Budamanın nasıl yapılacağını ayrıca anlattık.

6. Don ve dolu yılı. Tarım arazisinin verimi olağanüstü felaket ya da doğal olay yüzünden önemli ölçüde düşerse kiracı, kira bedelinden orantılı indirim isteyebilir (m. 363). Bu hüküm asıl sabit kirada önemlidir. Ürün payında ise ürün düşünce pay da kendiliğinden düşer. Sözleşmeye "indirim istenmez" diye yazmak her zaman geçerli değildir. Kanuna göre bu haktan baştan vazgeçmek, ancak bedel belirlenirken böyle bir olasılık hesaba katılmışsa ya da zarar bir sigortayla karşılanıyorsa geçerli olur. Don zararının bahçede nasıl göründüğünü ayrıca anlattık.

7. Bitiş tarihi ve toplanmamış ürün. Tarım arazisinin kiracısı, sözleşme sona erdiğinde henüz devşirilmemiş ürün üzerinde hak ileri süremez. Yalnız ürünün yetişmesi için yaptığı giderleri, hâkimin belirleyeceği miktarda tazminat olarak isteyebilir (m. 374). Zeytinde hasat kasımdan ocağa uzayabildiği için bitiş tarihini takvimle değil, hasadın ve teslimin bitmesiyle bağlamak anlaşmazlığı önler.

8. Başkasına devir. Ortakçı, kiraya verenin rızası olmadan bahçeyi başkasına kiraya veremez, işletme hakkını da devredemez (m. 366). Uygulamada sık görülen "ben alayım, başkasına yaptırayım" düzeni yazılı izne bağlıdır.

9. Bahçe satılırsa. Kiralanan sözleşmeden sonra herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (m. 310). Bahçe satıldı diye ortakçılık kendiliğinden bitmez.

10. Ölüm ve fesih. Belirsiz süreli sözleşmede, sözleşme ya da yerel âdetle başka süre belirlenmemişse fesih için en az altı aylık bildirim gerekir. Tarım arazisi kiralarında bildirim, yerel âdetteki bahar ya da güz dönemi için yapılır (m. 368). Ortakçının ölümünde mirasçılar ve kiraya veren, altı aylık bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir (m. 371).

ÇKS kaydı ve destekler

Destek başvuruları ÇKS'deki kayda dayanır ve kayıt bahçeyi fiilen işleten adına yapılır. Çiftçi Kayıt Sistemi Yönetmeliği'nin 7'nci maddesine göre kiralanan arazinin kaydı için kira sözleşmesi istenir. Bu sözleşmenin muhtar ve aza huzurunda imzalanmış ve muhtar tarafından onaylanmış olması gerekir. Kira sözleşmesinde yazılıysa kiracı araziyi başka bir çiftçiye de kiralayabilir; bu durumda kayıt için iki sözleşme birden istenir.

İki önemli not daha var. Birincisi, ÇKS kaydı mülkiyet tespitinde esas alınmaz; ortakçının kaydı ona bahçe üzerinde hak kazandırmaz. İkincisi, desteğin hangi tarafa geçeceği ve bölüşülüp bölüşülmeyeceği sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Yazılmayan her kalem gibi bu da hasattan sonra tartışmaya döner.

Satışta vergi

Her taraf kendi payını satarken alıcı stopaj keser. Oran borsada tescilsiz satışta %4, tescilli satışta %2'dir. Ayrıntısı zeytin satarken stopaj ve müstahsil makbuzu yazısında. Payını kooperatif üzerinden satmak isteyen taraf için kooperatife ortaklık ayrı bir yol.

Özet

• Ortakçılık, TBK'da "ürüne katılmalı kira"dır (m. 357). Oran yazılmazsa yerel âdet uygulanır.
• Payın dane zeytin mi yağ mı olduğu, sıkım ücreti ve tartı yeri yazılmalıdır.
• Bakım ortakçıda, esaslı onarım malikte. Girdi masrafları sözleşmeyle bölüşülür.
• Süre en az iki hasat olmalı, bitiş hasat ve teslime bağlanmalıdır.
• İşletme usulünü değiştiren işler izne bağlıdır. Ağaç sökmek ayrıca bakanlık iznine tabidir.
• Bahçe satılsa da sözleşme yeni malikle sürer (m. 310).
• ÇKS kaydı için muhtar onaylı kira sözleşmesi gerekir. Kayıt mülkiyet kanıtı değildir.

⚠ Bu yazı genel bilgi verir, hukuki danışmanlık değildir. Değeri yüksek ya da uzun süreli bir sözleşmede bir avukata ya da ziraat odasına danışmak gerekir.